בשבוע שעבר התפרסם בתקשורת תוכניתו של משה כחלון, שר האוצר המיועד, שמתכוון להעלות את מס הרכישה מ- 5-10% כיום ל-25% מערך הדירה.

גורמי נדל"ן זועמים על התוכנית. כך למשל ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אומר כי "תכנית שר האוצר המיועד משה כחלון למסות את משקיעי הנדל"ן ב-25 אחוזים מס רכישה על כל דירה שייקנו, עלולה למוטט את שוק הנדל"ן ולפגוע קשה מאוד דווקא בקהל היעד של כחלון – הזוגות הצעירים חסרי הדיור. ברגע שתכנית זו חלילה תיושם, ידירו משקיעי הנדל"ן, ישראלים כמשקיעי חו"ל, את רגליהם לחלוטין משוק הנדל"ן.

"חשוב לזכור" אומר כהן "שהמשקיעים לא רק שהם כשליש מרוכשי הדירות ולאחרונה אף יותר, הם משקיעים בראש וראשונה במיקומים אסטרטגים ביותר, דוחפים את השוק גם בזמנים קשים ומהווים את ה"קטר המוביל שלו". ברגע שהם ידירו את רגליהם מהשוק, ייווצר מחסור בדירות להשכרה ודירות בכלל, מחירי השכירות יעלו ובד בבד השוק יעצור את פעילותו שהייתה באופן יחסי טובה בשנים האחרונות, זאת למרות העלייה במחירי הדיור והקיפאון שהיה בעקבות הכוונה הלטיל מע"מ אפס. ברגע שיווצר בקיפאון בשוק הדבר כמובן ישפיע על הקבלנים והיזמים שיעשו HOLD ויעדיפו אף הם לשבת על הגדר, בדיוק כמו המשקיעים. או אז יווצר מחסור גדול של דירות בשוק, כולל דיור לזוגות צעירים ומשפרי דיור, הן במרכז הארץ והן בפריפריה".

כהן לא אופטימי. לדבריו "מה שיקרה, כמובן, זה החמור מכל: צירוף קטלני של קיפאון ושל התחלות בנייה שירדו במובהק, מהערכת המחלקה הכלכלית במשרדי, מתחת ל-40 אלף לשנה, וחמה שיקרה באופן מיידי זו עלייה משמעותית נוספת במחירי הדיור, הן באיזור הביקוש נתניה-אשדוד והן בפריפריה. התחזית שלי שמה שיקרה בסופו של דבר, אם אכן התכנית תמומש, שהממשלה תאלץ בשלב זה או אחר לבטל את התכנית, כפי שביטלה בנובמבר האחרון את תכנית המעמ אפס, אולם עד שזה יקרה הנזק כבר יעשה. המלצת המחלקה הכלכלית במשרדי: להרגיע את שוק הנדל"ן לא על ידי תקנות מיסוי חדשות, בוודאי לא נגד משקיעי נדל"ן ולהרחיב את תכנית דיור בר השגה הקיימת, שנחלה עד כה הצלחה חלקית, אבל לא מספקת, ובעיקר דווקא באיזור הביקוש. בד בבד, אם הממשלה רוצה באמת לפתח את הפריפריה, היא תצליח לעשות זאת קודם כל באמצעות ביטול עלויות הפיתוח לקבלנים, מה שיוזיל אוטומטית את מחירי הדירות והרחבת שיווק הקרקעות".

גם ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גאוקרטוגרפיה מלמדת את שר האוצר שיעור בהיסטוריה. "חשוב שמשה כחלון יידע שקבוצת גאוקרטוגרפיה ביצעה לאחרונה מחקר מקיף שבדק את אחוז המשקיעים בנדל"ן מ-1983 ועד היום ויעזר בנתונים שלנו ולא בשמועות מהרחוב. מתברר שבמהלך 32 השנים האחרונות, אחוז המשקיעים עמד באופן קוסיסטנטי על המרווח שבין 25-30 אחוזים (להוציא סטיות קלות ביותר בשנים מסוימות), והוא מעולם לא ירד או עלה על מרווח זה, כולל בשנה האחרונה. מעניין אם כחלון בקי בנתונים אלה כי הם מדויקים ומוחלטים ואנחנו אף מזמינים את שר האוצר המיועד לעיין בהם לפני שינהג בפזיזות.

ובמילים אחרות, המסקנה של כחלון ושל מקבלי ההחלטות שכביכול היתה בשנים האחרונות בכלל, ובשנה-שנתיים האחרונות בפרט, הסתערות רבתי של משקיעי נדל"ן שניצלו את רמות הריבית הנמוכות ושכר הדירה העולה ורכשו בהמוניהם דירות, ובכך היוו סיבה מרכזית לעליות המחירים, ובמיוחד באזורי הביקוש, כל התיאוריה הזו הינה להד"ם – אין לה שום אחיזה במציאות. מהמחקר שערכנו התברר כי רוב המשקיעים לא רק שלא היו ספקולנטים מהמאיונים העליונים, הם היו ברובם הגדול ישראלים מהמעמד הבינוני ובינוני –גבוה שראו ברכישת דירה שנייה ושלישית הן הבטחת עתיד ילדיהם והן הבטחת עתידם הם באמצעות שימוש בשכר הדירה כפנסיה לעת זקנה. ועכשיו מה עושה כחלון? ראשית, הוא רוצה למסות דווקא אותם, אנשים שעבדו קשה כל חייהם. שנית, הוא יגרום מיידית לעליית שכר הדירה, זאת על מנת לפצות באופן כזה או אחר על המיסוי המיותר, מה שיפגע כמובן באותם צעירים שהם עיקר שוכרי הדירות, ובמיוחד באיזור הביקוש. שנית, כאמור המשקיעים לא היוו כלל פקטור בעליית מחירי הדיור, זאת משום שרובם התמקד בדירות באזורים מסוימים, ובעיקר באיזור הביקוש, וגם הסתערות המשקיעים על דירות בעפולה, חריש וקריית גת שהייתה לאחרונה, הייתה כמעט חסרת משמעות מבחינת עליית המחירים. הבעיה הייתה ונותרה עלות הקרקע, המונופול של המנהל, התקורות הגבוהות שיש לקבלנים, התחלות הבנייה המעטות, הריבית האפסית וחוסר הוודאות ואי הביטחון שרוחשים רוכשי הדירות למקבלי ההחלטות".